全国楼市真是一波未平一波又起!楼市调控“辣招”又来了，这次目标剑指高房价、高租金。一直以来，高房价、高房租难题都是工薪族们的“心头痛”，是否能改善这一糟糕状况呢?

　　据报道，北京部分银行将对首套房贷款利率进行上调，同时有个别银行的支行网点表示，个人首套住房按揭贷款已在基准利率的基础上上浮15%。与此同时，上海市住建委明确，上海将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。

　　对于京、沪两地先后推出打压高房价、高房租的辣招。多数业内人士表示，坊间早有预期，但政策来得如此之快、之猛，有些出乎意料。那么，利率上调对于刚需会产生多大影响?“商改租”又将透出啥信号呢?

　　楼市调控又一“辣招”!

　　新政一：部分城市首套房贷利率上浮至15%

　　8月11日，据媒体报道，北京部分银行将对首套房贷款利率进行上调，具体文件下周见分晓。随后，部分银行的支行网点表示，个人首套住房按揭贷款已经在基准利率的基础上上浮了15%。这是北京继今年5月取消首套房贷利率，6月首套房利率上浮5%-10%再次传出家庭首套房利率上浮的消息。

　　以商业贷款每100万元、等额本息(每个月还款额相同)贷款期限25年计算，首套房执行95折利率时，月供为5649.5元，若商贷利率上浮10%，执行利率则为5.39%，月均还款额为6075.4元，每个月还款相差426元，全年相差5112元。

　　对此，业内专家表示，很多城市近期上调个人首次购房的房贷利率，恐将误伤刚需人群。金融机构不应在房贷政策上搞“一刀切”，应区别对待各种购房者，在防止房价“大涨”的同时，也要防止“大落”。而笔者认为，专家们担心房价“大落”是真，而保护刚需群体的意图是假。房贷利率上调于国于民都是好事，唯独对于投机炒房者不利。

　　首先，可阻止那些不具备购房能力的人入市。一方面，现在社会上假离婚的现象与日俱增，就是因为首套房贷利率过低，一些人通过假离婚，让夫妻中的一方净身出户，不仅可以享受到购房权利，也可拿到首套房利率优惠。如果首套房贷利率上调了，社会上这种“假离婚”，钻限购、限贷政策空子的现象将受遏制。

　　另一方面，中央政治局会议强调要给金融“降杠杆，控风险”，而上调首套房贷就是对中央此项政策的最好策应。实际上，在上一轮房价大涨过程中，多数刚需购房者是先前一直没买房的群体，在经历了多次房价上涨之后，生怕自己现在不买房，后面更加买不起。

　　所以，所谓刚需群体当中有很大一部分人并不具备购买商品房的实力，往往是硬着头皮来买房，结果给金融体系带来巨大潜在隐患。而上调首套房贷利率，以及提高房贷首付比例，是避免房贷风险的最佳手段。

　　再者，银行自身的融资成本在上升。银行间货币市场利率向上攀升已成趋势。虽然，货币市场利率上涨传导至房贷利率是有一个过程。但假如银行不上调房贷利率，要么是银行无利可图，要么出现亏损。同时，银行的房贷风险又在积骤。如此一来，金融机构的获得收益与风险不成正例。所以，不管是首套房贷还是二套房贷，利率上升乃是大势所趋。

　　最后，首套房贷利率上调，将改变房价只涨不跌的预期，对于遏制楼市投机炒作，甚至过快上涨都有帮助。上世纪90年代，香港楼市之所以会出现大级别调整，主要是美国政府进入加息通道后，香港政府也不得不上调利率，而当房贷利率步入上升期后，香港的楼市泡沫便开始破灭。所以，房贷利率的上调告诉炒房者，楼市上涨的预期已经改变。

　　新政二：“商改租”又将透出啥信号呢?

　　8月11日，上海市住建委明确：上海将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。此项政策，主要针对，区域商办闲置较多，商住不平衡的，在不改变土地使用性质的前提下，允许其改造为公寓对外出租。

　　对此，个人认为，“商改租”细则可慢慢改进，但是“商改租”的大方向走对了。空置的商办物业、类住宅的开发商、业主，他们此前基本濒临绝境。现在政策转变之后，这些资产等于被盘活了。“商改租”政策的利好作用不容小觑。

　　第一，“商改租”既可起到抑制高房租的作用，又可起到平抑高房价的效果。新政如果普及，意味着中心城市“可以出租”的住房量大增，这对于平抑租金价格，将产生巨大的作用。同时，商办物业转型、类住宅盘活，人们可以租房居住，这对于商品住宅价格有抑制作用。

　　第二，为开发商转型提供新思路的同时，也为各地政府减少商业用房库存提供依据。对于开发商来说，由于经济形势不佳，原来的商办物业空置率过高，未来商业地产该咋办?将商业改成租赁，这样一大批办公用房就不会闲置。而对于那些商业地产库存过多的城市来说，通过“商改租”来消解库存，也不失为一种灵活的政策措施。

　　京、沪双双拿出新一轮打压高房价、高房租大招，这对于全国楼市都有“风向标”的意义。北京上调首套房贷利率，既是要改变人们对房价上涨的预期，更是阻止一些不具备购房实力的人进入。而上海推出“商改租”政策，更是为了响应中央通过“租售并举”解决多层次民众居住要求。可以预见，“商改租”既可以起到压制房价，也可以平抑高房租。打压高房价、高房租的辣招真的来了。

　　未来房租会降吗?

　　如今的政策对于那些投资商住房的人来说，目前真是相当的纠结，自己买的房子要不要加入到这种对外出租之中，加入吧。似乎真的脱不了手了，而且目前收益看，年化收益应该很低，估计也就在1.5%以下，相当痛苦，不加入吧，如果政府大量铺开了商住房租赁，自己就一点机会也没有了，连这1.5%都赚不到了。

　　而现在又有大批的商住房改租赁，供给瞬间增加这么多，房租一定会降的。而事实上今年在北京上海，高端整租房已经在降价了，去年基本上100元每平米每月，而今年三居室以上的整租房基本只能租到90元，只有低端房，小一居或者合租房的租金还坚挺。

　　另外从中介也得到了一些信号，现如今正是一年租房的最旺季，大学生毕业季，而今年并没有出现很明显的价格上升，也就意味着明年春节前，租房淡季的时候，很可能房租会大幅下降。

 

　　“商改租”应稳步推进，不宜过快

　　首先，商业用房产权为40年，而住宅为70年。对于那些年代已经久远的商业用房来说，进行“商改租”就需要好好算算成本账，划得来才能改。

　　其次，商业和居住需求在规划上是两种不同的功能，局部地区大面积“商改租”后，可能会造成居住人口骤增，周边学校、绿地、健身场所以及电力负荷、市政排水等配套设施难以跟上。改建达到一定限值需要进行认真评估。

　　其三，商业用房和住宅的安全级别不同，商业用房对通风要求相对较低，安全存在一定隐患。因此，如果“商改租”的话，那么就必须确保房屋安全和消防安全，切实维护好租房者利益。

　　最后，“商改租”的本意是将商业用房按规定改建为租赁住房用于出租，但在实际操作中，可能会有开发商借机打擦边球，将其用于出售。所以，加强宣传和监管，确保只租不售，相关职能部门责无旁贷。

　　总之，“商改租”是减少商业用房库存，增加租赁住房供应的有效途径之一，但要让其真正发挥作用，仍有许多具体工作要做，只有稳妥推进，才能造福民众。

　　随着多地楼市调控措施持续进行，进一步遏制了投机型需求，未来，在楼市调控持续发力之下，将加快促进房地产市场健康发展的长效机制，“房价”持续上涨将会不可能的。了解更多关于贵金属投资、现货白银交易的知识及贵金属的最新进展、行情分析，敬请关注斗斗金！