正值7月夏日炎炎，在调控政策持续的影响之下，2017年上半年一二线城市全面降温、投资客离场，三四线城市逆市上涨、库存去化加速，楼市正在趋于平稳发展。
一二线城市新房供应在路上
专家认为，供给端的持续发力对楼市降温有明显效果。在“限”字当头的背景下，此前火热的房地产市场逐渐冷却，随着楼市调控的进一步深化，近来包括一线城市及部分热点二线城市的土地市场，已迎来一大波新地供应。
“上半年，各地一直在需求端通过限购、限贷等手段来抑制炒房，而在供给端，目前各地通过增加土地供应来保障刚需的住房需求，已成为当务之急。”方正证券房地产首席分析师夏磊7月16日表示，目前一二线楼市的消化周期都已降至12个月以下，去库存任务基本完成，对楼市降温有明显效果。
中国指数研究院提供的数据显示，2017年前6个月，全国300个城市土地出让金总额超1.5万亿元，同比增长近四成。分城市来看，一线城市供地节奏有所加快，供应量同比增长四成;二线城市平均溢价率同比下降，出让金涨幅较去年同期有明显收窄;三四线城市逆势升温，成交楼面均价领涨。
与此同时，从多地制定的土地供应计划可以看到，未来还将有一大批新房源入市。以一线城市为例，在北京楼市未来5年规划内，将有150万套住房涌入北京房地产市场;上海在“十三五”期间计划新增住房供应约170万套;近日深圳市规划和国土资源委员会发布的《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》明确提出，今年计划新增安排建设商品住房8万套。
夏磊认为，房价的变动情况不仅包含市场对它的预期，也受供给端影响。随着一线城市土地供应的增加，未来会有更多的新房入市，这在短期内会扭转市场中的投机心理，使其形成更为理性的市场氛围。
“ 与需求端相比，土地供应端的调整更不容易打击到租赁需求与刚需需求。”易居研究院研究员赖勤昨日表示，供应端的楼市调控有助于培养一个更加成熟的房地产市场，真正实现租售并举。与此前的限购、限贷等政策相比，供应端的楼市调控具有更好的可持续性。
赖勤认为，当前各热点城市政策环境较紧，包括预售证发放、预售价格管控、购房资格审查、房贷政策收紧等内容，对房屋成交量影响较大。
三四线楼市库存仍“压力山大”?
今年上半年，以沧州为代表的三、四线楼市，变化还是相当大。年初时，沧州楼市热火朝天，企业盈利高达50%，远超正常情况下的15%。为抑制房价过快上涨，市政府加大了住房用地的供给力度，从每年2000亩增加到3000亩。但地价没能随之下降，年初每亩800万元的地价，到6月底已经高达每亩1300万元。
3月限购政策出台后，开发商的日子不好过。特别是由于前期房价居高不下，一些惜售的新项目还来不及开盘，导致限购政策出台后，销售陷入了僵局。
针对市场新变化，一些开发商也在寻求与地方政府合作，参与到实行货币化安置的棚户区改造项目中。希望减轻自身库存压力，也给棚改户提供更大的安置房选择空间。但是，棚改项目毕竟数量有限，利用棚改去库存的效果并不明显。
到底怎样才算健康地去库存?显然不能总靠临时出台限购令。如果想在保持楼市稳定的前提下去库存，可能需要借鉴有些城市的做法，先限地价，再限房价。地价不控制，房价很难降;房价虚高，老百姓有刚需的买不起，做投资的也会观望，还会积累新的库存。
想实现“房子是用来住的，不是用来炒的”，不能仅靠短期的硬限制，更要依赖长期的软调控，不同城市应该利用地缘优势差异化发展，尽量实现供需两端的平衡。
在“因城施策”去库存的作用下，今年上半年全国去库存效果比较明显。但需要注意的是，三、四线城市存在区域分化问题，有些热点三线城市的去库存进程较快，可售住房数量持续下降，导致房价有所上升，捂盘惜售现象屡屡出现。针对这类城市，应在准确研判后续需求增速的基础上，加大住宅用地供应节奏和开发上市力度，避免由于补库存缓慢造成阶段性供求再次失衡，诱发下一阶段出现房价上涨压力。同时做好政策预案，当房价涨幅达到一定程度时，及时出台限贷、限购措施，给过热的市场降温。而对那些库存仍然较高的三、四线城市，仍应坚定不移地执行去库存政策。
除了去库存的因素，部分三、四线城市出现住房价格上涨还有多方面原因。第一，这些热点三、四线城市大都位于区域核心地区，或地处大都市圈辐射区域，随着新型城镇化快速推进以及区域融合发展，住房市场需求会有所提振。第二，由于一线城市和部分二线城市实行了限购、限贷政策，在溢出效应的作用下，一些自住需求和投资需求涌向附近的三、四线城市。第三，在前期优惠利率和首付政策拉动下，当地住房需求集中释放。
后续去库存的关键，是要让新市民安居乐业。无论是就近转移的农业人口，还是返回家乡购房的外出务工人员，都将是下一阶段三、四线城市购房的主力军，要给予新市民购房更多的政策性支持，包括信贷、税收、保障等一系列措施，才可能为去库存争取多赢的结果。
随着各地楼市因城施策的大力调控，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一强烈信号正在释放，2017年下半场的楼市会更加平稳安定。关于现货白银投资、现货白银开户等的知识及贵金属的最新进展、行情分析，敬请关注斗斗金！
