距离“3·17”北京楼市调控新政已经过去100天的时间了，各地楼市楼市调控政策仍在持续加码。一二线城市进入调控政策抑制下的“降温”周期，房价下跌的背后，是真拐点还是“狼来了”?

　　长期的趋势是走向分化价格

　　全国一二线城市在调控下，正在从前一段时间的分化走势转变为统一“下跌”。

　　作为曾经排名靠后的“弱二线”和房地产价格洼地城市，合肥2016房价涨幅超过40%，位居2016年全球房价涨幅第一。但去年下半年特别是10月2日以后，合肥推出“史上最严限购令”，房地产市场价格持续回落。目前合肥房价普遍下跌15%~20%，个别小区房价竟呈现50%的直线下滑，价格遭到腰斩。

　　非但如此，环京城市在限购后，房价也明显回落，燕郊、固安房价下跌在20%-30%左右，由投资客吹起来的泡沫似乎已经开始破裂。南京的房价甚至有楼盘“单价直降10000元”。

　　曾经被认为是只涨不跌的楼市，下调的拐点难道即将到来?

　　长时间的“涨”消弭了短期的“跌”

　　楼市下跌论的立论基础，是世上没有只涨不跌的商品，况且房地产市场的泡沫破裂，还有日本的前车之鉴。

　　确实，当一种商品被“投机”时，一般结果都是快速走高，然后重重摔落。不过当这种商品是房子的时候，这一预测却充满了变数。

　　不过，如果仔细看过去二十年间的房价数据，以涨幅最快的北京上海为例，其中都存在数年的下调周期。2009年、2012年、2015年房价都出现了一定程度的下调。只是长时间的涨幅特别是快速上涨，已经消弭了短时期下跌给人们心理造成的影响。

　　正如格林斯潘在《非理性繁荣》中所指出的那样，人们之所以对房价的上涨印象深刻，部分原因是因为住房购买频率很低，使得人们能够记住很久以前的购买价格，并对先前的购买价格与目前的差别感到吃惊。

　　政策和经济环境不变之下短期下跌是必然

　　不过这一次，当媒体不断地释放利空消息，当近期热点城市的楼市热潮逐渐趋于冷静之后，市场对后市的看法日益不确定。于是，从个案下跌形成的“狼来了”式报道，和实际上住房需求者买不了或感受不到房价下跌的落差，就开始显现出来。

　　当然，公共信息如果一直充斥着个案的“狼来了”，未必没有效果。毕竟商品价格具有自我实现预期的可能性，在限购政策并无发生变化的情况下，在不断的个案累积下，预期一旦开始出现了真的逆转，那么房价下跌从个案走向普遍也并不是不可能的事情。

　　可以说，无论是从以往下跌的周期区间，还是从如今被限制形成供需失衡的情况下来看，在政策和经济环境短期没有发生变化的情况下，下跌在短期来看是必然趋势。

　　只是，“防止房价大起大落”是去年中央经济工作会议对楼市政策的定调。为了防止当时的房价大涨可以有“史上最严格的限购”，那么如果出现中国经济不可承受之痛的“大落”，政策恐怕也会出现新的调整。事实上，2009年前后那些房价出现下调周期的时间段里，政策都出现了这样的反馈。

　　在宏观调控这一看得见的手之外，看不见的供需调整，是影响房价的更重要的作用力。限购政策的影响直接造成了供需倒挂和价格胶着，但要使得楼市不可逆转地进入长期下跌区间，或者出现东京式的衰落，恐怕在中国的房地产市场不太可能实现。

　　因为，北上广深虽然在中国楼市中的表现耀眼，但是它们即使加起来，体量也绝不算是决定性的，分化的楼市价格是更可能的趋势。

　　楼市调控政策还将会不断加深，接下来，还有其他“大招”在等着炒房客和买房人。一二线城市房地长市场进入回落周期，楼市拐点真的要来了吗?更多关于现货白银投资、现货白银开户的知识及贵金属交易的最新进展、行情分析，敬请关注斗斗金！